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2022-06

从出让金规模,看5月区域土地市场的冷与热

2022年前5个月土地市场持续冷淡。5月全国出让金同比下滑68%,

摘 要   

 

2022年前5个月土地市场持续冷淡。5月全国出让金同比下滑68%,降幅较4月扩大25个百分点。降幅较大有2点原因:第一,2021年上半年市场较好,特别是2021年4-6月集中供地溢价率15%。第二,扣除集中供地后,土地市场依然较冷,5月出让金同比下滑54%,降幅较4月收窄2.1个百分点。1-5月同比下滑52%。

 

集中供地出现分化,部分一二线城市改善。5月8个城市集中供地,其中北京、苏州溢价率分别为5.4%、3.0%,相对偏高,其他6城溢价率低于2%。1-5月,深圳、合肥、宁波、厦门、杭州、北京、重庆、成都表现相对较好,溢价率在4.5%以上,特别是深圳、合肥溢价率分别为15.0%、11.2%。徐州、济南、天津、无锡、南通、长春表现相对较差,溢价率在1%以下,特别是南通、长春溢价率为0。

 

分省市区来看,5月仅宁夏、江西、广西出让金同比为正,分别增长407%、28%、6%,其中宁夏、广西出让金均低于35亿元。江西出让金175亿元,主要是南昌贡献,南昌出让金63亿元,同比增长412%。

 

1-5月仅海南出让金同比为正。降幅相对较低的省份以中西部为主,浙江、广东、江苏3省降幅均在55%以上。具体来看,福建、新疆、江西出让金同比降幅在20%以内,四川、湖南、山西、安徽、湖北出让金同比降幅在20%-40%之间。

 

分市来看,有数据的334个市(含地级市、地区、自治州、盟)中,69市1-5月出让金同比为正,占比21%。成都、厦门、合肥、深圳、南昌、菏泽1-5月出让金大于100亿元,且同比均超过20%。

 

住宅销售方面,有数据的97个市(含地级市、地区、自治州、盟)中,仅6市1-5月销售额同比为正。市场仍冷淡,但6月端午节期间青岛、苏州、深圳3市销售较2021年同期改善。

 
核心假设风险。疫情反弹存在不确定性。
 
 
180市销售数据库:指标包括销售金额、销售面积、销售价格
 
频率包括年度、月度,其中年度数据时间序列为2006年至今,月度数据时间序列为2010年至今
 
334市土地数据库:指标包括出让金、溢价率、楼面价、成交建面、流拍宗数、流拍率、推出建面等

 

频率包括年度、月度,时间序列均为2011年至今

 

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扣除集中供地后,5月出让金同比下滑54%

 

2022年5月全国出让金同比下滑68%,降幅较4月扩大25个百分点。具体来看,自2021年6月以来,全国出让金单月同比持续为负。2022年前4个月单月出让金同比降幅在40%-60%之间,5月同比下滑68%,降幅较4月扩大25个百分点。

 

2022年5月单月同比降幅较大主要有2点原因。第一,2021年土地市场转冷时间点为2021年6月底,2021年上半年土地出让金基数相对较高。特别是2021年4-6月第一批集中供地溢价率均值15%,全国月均土地成交7000-8000亿元。

 

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第二,扣除集中供地城市后,土地市场依然较为冷淡,5月出让金同比下滑54%,降幅较4月收窄2.1个百分点。

 

具体来看,2021年5月集中供地样本数为13个城市,而2022年5月样本数为8个城市。集中供地样本数不统一,扣除集中供地城市后,可以更好地反映出全国中小城市的土地出让情况。2022年1月出让金同比下滑41%。2-5月单月出让金同比降幅在52%-56%之间,其中5月单月出让金同比下滑54%,降幅较4月收窄2.1个百分点。

 

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累计数据方面,2022年1-5月出让金12776亿元,较2021年1-5月下滑55%,相当于2021年全年出让金74384亿元的17%。扣除集中供地城市后,2022年1-5月出让金5740亿元,较2021年同期下滑52%,相当于2021年全年出让金34098亿元的17%。

 

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集中供地出现分化,部分一二线城市改善

 

集中供地方面,5月共8个城市进行集中供地,其中北京溢价率5.4%、苏州溢价率3.0%,相对偏高,其他6城市溢价率均在2%以下。结合城投拿地比例来看,无锡、广州、福州城投拿地比例偏高,分别为84%、67%、45%。

 

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1-5月集中城市中,重点一二线城市改善,深圳、合肥、宁波、厦门、杭州、北京、重庆、成都表现相对较好,溢价率均在4.5%以上,特别是深圳、合肥溢价率在10%以上,分别为15.0%、11.2%。
 

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徐州、济南、天津、无锡、南通、长春表现相对较差,溢价率均在1%以下,特别是南通(2022年1月)、长春(2022年5月)溢价率为0。结合出让金来看,天津、长春1-5月集中供地出让金低于50亿元,分别为43亿元、3亿元,且溢价率均低于0.5%。
 

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整体来看,2022年第一批集中供地热度低于2021年同期,但较2021年第三批改善。具体来看,截至2022年1-5月,21个城市完成第一批集中供地。从溢价率来看,2022年第一批集中供地溢价率4.5%,较2021年第一批溢价率14.8%减少10.3个百分点,较2021年第三批溢价率2.5%提高2.0个百分点。
 

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5月仅宁夏、江西、广西出让金同比为正

 

(一)5月3省出让金同比为正,5省降幅在10%以内

 

分省市区来看,2022年5月仅宁夏、江西、广西出让金同比为正,分别为407%、28%、6%,其中宁夏、广西5月出让金分别为2亿元、31亿元,相对较低,江西出让金为175亿元。江西5月出让金同比增长主要是由于南昌的带动,5月单月南昌出让金63亿元,同比增长412%。

 
5月单月出让金降幅在10%以内的省区为广东、青海、安徽、湖北、新疆,其中广东、安徽、湖北5月出让金相对较高,分别为418亿元、121亿元、77亿元。
 

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(二)1-5月出让金同比降幅相对较低的省份以中西部为主

 

分省市区来看,2022年1-5月全国仅海南出让金同比为正,降幅相对较低的省份以中西部为主,浙江、广东、江苏3个大省降幅均在55%以上。

 

具体来看,全国31个省市区中,2022年1-5月海南出让金同比为7%。福建、新疆、江西出让金同比降幅在20%以内,四川、湖南、山西、安徽、湖北出让金同比降幅在20%-40%之间。其余22个省市区2022年1-5月出让金同比降幅超过40%,其中16个省市区降幅超过50%。浙江、广东、江苏3个传统土地大省降幅分别为57%、62%、68%。

 

结合规模来看,福建、江西出让金高于500亿元、且1-5月同比降幅在20%以内。四川、湖南、安徽、湖北出让金高于350亿元、且1-5月同比降幅在20%-40%之间。降幅相对较低的省份以中西部为主。

 

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浙江、江苏、广东2022年1-5月出让金同比降幅较大,主要有两方面原因。集中供地城市方面,主要是由于集中供地城市样本数减少,或单个城市集中供地出让金规模不及去年同期。例如,嘉兴、金华在2022年1-5月未进行集中供地,而2021年同期进行了集中供地。南京2022年1-5月集中供地出让金仅192亿元,而2021年同期为993亿元,广州2022年1-5月集中供地出让金341亿元,而2021年同期为906亿元。

 

非集中供地城市方面,市场热度普遍较低。扣除集中供地后,浙江、江苏、广东3个省2022年1-5月出让金降幅分别为71%、74%、70%。地级市层面,仅镇江2022年1-5月出让金86亿元,同比增长14%,其他城市出让金同比均为负。

 

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(三)21个市1-5月出让金大于20亿元,且同比为正

 

69个市(含地级市、地区、自治州、盟)2022年1-5月出让金同比为正,占比21%。具体来看,有数据的334个市(含地级市、地区、自治州、盟)中,仅69个市2022年1-5月出让金同比为正,占比21%。219个市同比降幅超过30%,占比66%。

 

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出让金规模方面,2022年1-5月出让金高于20亿元的市占比34%,较2021年同期收窄19个百分点。具体来看,全国334个市(含地级市、地区、自治州、盟)中,2022年1-5月出让金高于20亿元的有114个,占比为34%,而2021年、2020年同期出让金高于20亿元的市占比分别为53%、54%。

 

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结合出让金同比、规模来看,2022年1-5月出让金规模大于20亿元,且同比增速为正的市共21个。省份分布上,福建、湖南各有3个,山东、江西各有2个,四川、安徽、广东、江苏、湖北等11省各有1个。

 

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从具体城市来看,成都、厦门、合肥、深圳、南昌、菏泽2022年1-5月出让金大于100亿元,且出让金同比均超过20%。漳州、镇江、宜春、黄石、枣庄、宁德2022年1-5月出让金在50-100亿元之间,且出让金同比均超过10%。

 

 

 

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销售仍冷淡,但青岛、苏州、深圳端午节销售改善

 

自2021年7月以来,全国商品住宅销售额单月同比持续为负,2022年4月单月降幅进一步扩大。具体来看,2022年4月住宅销售额单月同比下滑49%,降幅较3月扩大19.4个百分点。1-4月住宅销售额同比下滑32%,降幅较3月扩大6.5个百分点。

 

 

由于统计局暂未披露全国5月销售额数据,我们用中指院分城市销售数据观察5月销售市场。从2022年5月住宅销售额同比来看,仅5市销售额同比为正,占比5%,74%的市单月降幅超过30%。具体来看,97个有数据的市(含地级市、地区、自治州、盟)中,仅5市销售额单月同比为正,占比5%,分别为抚州、赣州、合肥、邯郸、盐城。73个市销售额单月同比降幅超过30%,占比74%。

 

 

从2022年1-5月住宅销售额同比来看,仅6市销售额同比为正,占比6%,分别为赣州、西宁、唐山、邯郸、银川、抚州。76个市销售额同比降幅超过30%,占比78%。

 

 

综合来看,2022年1-5月住宅销售额同比为正或5月单月同比为正的城市共8个,分别为赣州、西宁、唐山、邯郸、银川、抚州、合肥、盐城。

 

其中,除邯郸之外,其他城市均在2022年放松地产政策。赣州、西宁、唐山、银川、合肥政策力度相对较强,采取的政策为主要为放松限购/首付比例。抚州、盐城政策力度相对较弱,采取的政策为放松公积金贷款额度,未放松限购/首付比例。

 

 

从6月端午节期间地产销售来看,多数城市仍然相对冷淡,但青岛、苏州、深圳3市较2021年同期改善。具体来看,共14个城市披露2022年端午节住宅销售额,其中青岛、苏州、深圳2022年端午节住宅销售额同比为正,分别为41%、27%、16%。

 

 

风险提示:

疫情反弹存在不确定性。

 

已外发报告标题5月区域土地市场的冷与热

对外发布时间:2022年6月15日
报告作者:

刘   郁,SAC 执证号:S0260520010001,SFC CE No.BPM217,邮箱:shliuyu@gf.com.cn

黄晓曦,SAC 执证号:S0260520080006,SFC CE No.BPN094,邮箱:huangxiaoxi@gf.com.cn

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